Vi bằng có giá trị gì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản?

Vi bằng là gì? Khi mua bán bất động sản, đặc biệt là khi làm thủ tục chuyển nhượng, việc lập vi bằng có giá trị pháp lý như thế nào?
Hỏi:

Tôi có kế hoạch sẽ mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ. Một vài người bạn khuyên tôi nên lập vi bằng về việc mua bán rồi sau này mới làm hợp đồng mua bán chính thức khi đã có sổ đỏ. Vậy luật sư cho tôi hỏi vi bằng là gì và vi bằng có giá trị pháp lý như thế nào?

Đông Xuân Minh

Trả lời:

Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày 24/07/2009 quy định: "Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác".

Cũng theo điều này, thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của Nghị định và pháp luật có liên quan.


Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng
làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Ảnh minh họa: Internet
Tại Nghị định 61/2009/NĐ-CP, thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng được quy định tại Điều 25 như sau:


"1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại".

Giá trị pháp lý của vi bằng

Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC ngày 28/02/2014 nêu rõ:

"Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng".

Căn cứ theo những quy định trên, khi mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc bạn lập vi bằng về việc chuyển nhượng sẽ xác nhận hai bên đã có giao kết chuyển nhượng tại thời điểm lập.

Khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, hai bên không thể dựa vào vi bằng đã lập trước đó mà vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại tổ chức công chứng địa phương như Điều 122 Luật nhà ở 2014 đã quy định. Bởi vi bằng chỉ xác nhận có giao kết chuyển nhượng và có giá trị là chứng cứ tại tòa nếu xảy ra tranh chấp trước khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.

Luật sư, thạc sỹ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

(Theo Vnexpress)

Sớm hoàn thành các nút giao thông sân bay Nha Trang

Ngày 9-3, ông Lê Đức Vinh – Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa chủ trì cuộc họp nghe các đơn vị liên quan báo cáo tiến độ giải phóng mặt bằng, thi công các nút giao thông nối sân bay Nha Trang với các tuyến đường xung quanh.

Theo báo cáo của Ban quản lý các dự án phát triển tỉnh, tại nút giao N2, đơn vị thi công đang tháo dỡ 2/3 căn nhà đã bàn giao mặt bằng; tại nút giao N3, đã phá dỡ được 13/17 thửa đất bàn giao và tiến hành thi công lớp cấp phối đá dăm cho làn đường phía bên trái từ đường Lê Hồng Phong vào sân bay Nha Trang; tại nút N6, nhà thầu đã nhận bàn giao thực hiện tháo dỡ, dọn dẹp mặt bằng 13 thửa nhận bàn giao; tại nút giao số 7, nhà thầu đã phá dỡ 37/39 thửa nhận bàn giao, đang tiến hành tháo dỡ 2 thửa còn lại. Trên đường Tô Hiến Thành (nút 13, 14, 15), đơn vị thi công đã lắp đặt hàng rào an toàn và hoàn thành công tác phá dỡ 21/26 thửa đất đã bàn giao.

Dự án đường Nguyễn Thiện Thuật nối dài đã cơ bản hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng.
Ông Nguyễn Tiến Lưu – Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh cho biết, nút N2 còn 4 trường hợp chưa bàn giao mặt bằng; một trường hợp khác đã nhận tiền bồi thường nhưng đến thời hạn bàn giao mặt bằng thì không có mặt ở địa phương. Tại nút N6, có trường hợp đã nhận tiền nhưng chưa bàn giao mặt bằng, vì đang xin thêm một lô tái định cư…

Đối với dự án đường Nguyễn Thiện Thuật nối dài, hiện đã cơ bản hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, chỉ còn 2 hộ đã vận động nhiều lần nhưng cương quyết không bàn giao.

Kết luận cuộc họp, ông Lê Đức Vinh yêu cầu các đơn vị phối hợp với UBND  TP. Nha Trang lên phương án cưỡng chế đối với những trường hợp đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật nhưng vẫn không chấp hành, trong đó có 2 hộ ở dự án đường Nguyễn Thiện Thuật nối dài để giải quyết dứt điểm dự án này. Bên cạnh đó, trường hợp nào có thể bố trí thêm lô tái định cư thì UBND TP. Nha Trang nghiên cứu, sớm giải quyết.

Các nút giao: nút N3 nằm trên trục giao thông Trần Nhật Duật – Nguyễn Thị Minh Khai – Lê Hồng Phong; nút N9 nằm trên trục giao thông Trần Phú – Trục 66m (sân bay Nha Trang) – kết nối nút N1, 2 (Lê Hồng Phong); nút N5 nằm trên trục giao thông Tô Hiến Thành – Lê Hồng Phong; nút N7 nằm trên trục giao thông Nguyễn Thiện Thuật – Hoàng Diệu; nút N4 năm trên trục Lê Hồng Phong; nút N6 nằm trên trục Nguyễn Thị Định – Lê Hồng Phong – đường số 4; nút N8 nằm trên trục Hoàng Diệu; nút N13, 14, 15 là đường Tô Hiến Thành nối dài. Thứ tự sắp xếp trên tương đương với các ưu tiên triển khai trước.
VĂN KỲ – Theo Báo Khánh Hòa

Quy định tách thửa mới sẽ khai tử nhà '3 chung'?

Văn bản hướng dẫn thực hiện Quyết định 60 vừa được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Tp.HCM ban hành, trong đó có quy định tách thửa đất phải theo quy hoạch 1/500. Với quy định này, loại nhà "3 chung" (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà) được dự báo sẽ không còn "cửa".
Quận, huyện lập quy hoạch 1/500

Trong văn bản hướng dẫn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có nêu rõ các quận, huyện cần khẩn trương lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Việc lập quy hoạch này dựa trên kế hoạch cụ thể từng năm trong công tác tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật; căn cứ vào các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt... Đồng thời, Sở cũng yêu cầu UBND các quận, huyện tổ chức họp tổ công tác liên ngành xem xét và thống nhất phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với các khu đất có nhu cầu tách thửa đất ở. Kế hoạch này phải gửi cho Sở chậm nhất trong quý II/2018 để phối hợp thực hiện.

Theo thông tin từ ông Nguyễn Thanh Toàn, PGĐ Sở Quy hoạch - kiến trúc, trong thời gian chờ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trước khi đồng ý cho tách thửa đối với các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì các quận huyện phải lấy ý kiến thống nhất về quy hoạch bằng văn bản của Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Chậm nhất trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận công văn, Sở phải có trách nhiệm đưa ra ý kiến bằng văn bản.

Quy định mới trong Quyết định 60 về tách thửa đất được kỳ vọng sẽ giúp bộ
mặt các khu dân cư mới khang trang hơn. Ảnh: Đình Sơn

Cũng theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, với hạ tầng trong khu đất tách thửa, đường giao thông hình thành mới kết nối với đường cấp phân khu vực (lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m) phải đảm bảo có bề rộng nhỏ nhất là 7m, vỉa hè tối thiểu 1m, lòng đường tối thiểu 4m. Đối với đường giao thông hình thành mới kết nối với đường giao thông hẻm đã có quy hoạch lộ giới không nhỏ hơn 7m. Với những khu vực chưa có quy hoạch lộ giới hẻm thì lộ giới đường giao thông mới phải phù hợp với Quyết định 88/2007 của UBND TP quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu. Trường hợp đường giao thông hình thành mới gây ảnh hưởng đến các hộ dân liền kề thì người sử dụng đất phải phối hợp với UBND phường, xã lấy ý kiến đồng thuận của hộ dân bị ảnh hưởng trước khi đề nghị thỏa thuận phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật...


Không còn cơ hội "lách" tách sổ

Chị Hạnh, một môi giới chuyên hành nghề tại các khu tách thửa, phân lô, bán nền ở khu vực quận 9, cho biết khi Quyết định 33 còn hiệu lực, trong khu tách thửa, phân lô khi xin đấu nối hạ tầng với đường nội bộ chỉ cần 4m; điện không cần phải đi âm, cũng không cần phải có cây xanh hay khu công cộng. Quy định mới ban hành chặt chẽ hơn rất nhiều. Trong đó, muốn tách thửa, phân lô phải làm theo quy hoạch 1/500 do quận, huyện lập nhưng quy hoạch này lại khá chặt chẽ, chi tiết về hạ tầng như bề rộng đường không được dưới 7m, điện âm, phải đầu tư cây xanh, đất cho công cộng... “Từ trước đến nay tình trạng phân lô bán nền diễn ra bát nháo, nhất là ở quận, huyện vùng ven như quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh... có những khu tách thửa phân lô đường chỉ rộng 2m, không chừa lề đường, không có bất kỳ dịch vụ, tiện ích nào. Quy định mới này sẽ "bít cửa" đối với những cá nhân, tổ chức tách thửa, phân lô bán nền lôm côm như trước đây mà di sản là nhà 3 chung nhếch nhác mọc lên khắp nơi”, chị Hạnh nhận xét.

Ở góc nhìn của phía cơ quan chức năng, theo lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Quyết định 19 năm 2009 về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP có nêu quy định những lô đất tách thửa, phân lô đều buộc phải lập quy hoạch 1/500, các khu đất có diện tích trên 2.000m2 đều phải lập dự án theo quy định.

Khi Quyết định 33 ra đời thay thế Quyết định 19 thì việc làm hạ tầng gần như do các địa phương toàn quyền quyết định, việc tự phê duyệt dẫn đến hình thành những khu phân lô nhếch nhác, các khu nhà ổ chuột.

Quyết định 60 vừa ban hành hiện nay đã khắc phục được một số điểm yếu của Quyết định 33 và có hướng dẫn khá chi tiết về việc đấu nối xây dựng hạ tầng phải đạt chuẩn theo quy hoạch 1/500. Theo đó, các quận, huyện phải tự lập quy hoạch 1/500 rồi gửi lên Sở Quy hoạch - Kiến trúc, nơi chuyên quản lý về quy hoạch phê duyệt. Nhờ đó các đầu việc được thực hiện khá chuyên nghiệp, bài bản và chỉn chu về hạ tầng kỹ thuật, cũng như hạ tầng xã hội.

Đặc biệt, theo quy định mới, các trường hợp phân chia tài sản ra tòa sẽ không được áp dụng tách thửa. Cụ thể, tại Quyết định 33, khi những căn nhà chung sổ đỏ kiện nhau ra tòa, trường hợp tòa phán quyết phân chia tài sản thì cơ quan chức năng phải làm thủ tục tách sổ đỏ cho những căn nhà đó, còn tại Quyết định 60 thì hai bên phân chia tài sản bằng tiền.

(Theo Thanh Niên)

Bán nhà trong vòng 1 năm sau khi mua sẽ bị đánh thuế

Đây là kiến nghị gửi đến Quốc hội và Chính Phủ trong Đề án phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.

Đề án "Phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030" đã được UBND TPHCM phê duyệt vào cuối năm 2017. Đề án đã phân tích đánh giá những mặt đạt được, hạn chế-nguyên nhân, dự báo tiềm năng, đề ra nhiệm vụ giải pháp thực hiện trong trong giai đoạn 2016-2020, định hướng phát triển đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.


Tiết kiệm hàng chục triệu khi dùng gói tài khoản ngân hàng
+47,1K Reached
  cafef.vn ● Tin Tài Trợ
Theo đề án này, thị trường BĐS còn thiếu minh bạch dẫn đến sự phổ biến của hiện tượng "đầu tư cơ hội". Các nhà đầu tư cá nhân mua nhà, đất mà không nhằm mục tiêu chính để ở hoặc cho thuê mà chủ yếu chuyển nhượng lấy lãi nhưng chưa có chế tài nộp thuế tài sản, thu nhập gia tăng phù hợp; có những thời điểm nhóm các "nhà đầu tư" này chiếm đa số giao dịch trên thị trường, dẫn tới giá nhà đất tăng cao, khiến cho việc tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực sự khó khăn.

Từ hạn chế này, TPHCM kiến nghị Chính phủ xem xét quy định về thuế suất giao dịch bất động sản để tạo động lực cho người dân khai báo đúng giá trị giao dịch, giao dịch chính thức, tăng nguồn thu từ giao dịch bất động sản và đảm bảo thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh.

Bên cạnh đó, Đề án cũng đề xuất Chính phủ xây dựng cơ chế thu thuế hàng năm đối với bất động sản và nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất và bất động sản có được nhờ vào việc đầu tư cơ sở hạ tầng và cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Đặc biệt để tạo sự ổn định cho thị trường phát triển, TPHCM cũng kiến nghị Quốc hội và Chính phủ cần sớm ban hành một số giải pháp về thuế nhằm đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của người dân theo hướng áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm); thu thuế tài sản trên đất và giá trị tăng thêm của đất và bất động sản trên đất từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, Đề án cũng kiến nghị chính phủ phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình, huy động vốn từ các ngân hàng, các tổ chức tín dụng, đầu tư tài chính trong và ngoài nước; ban hành cơ chế khả thi để huy động vốn để đầu tư kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị. 7.5. Trước mắt, cho phép thí diểm một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản REITS, nhằm đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, TPHCM cũng kiến nghị chính phủ cần quy định cách tính tiền sử dụng đất theo hướng đơn giản là thay thế bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất ổn định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất (như Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị). 7.6. Xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản phát triển.

Thanh Ngà
Theo Trí Thức Trẻ

Chính chủ bán nhà mặt tiền đường số 09 Đặng Dung

Cần bán nhà mặt đường số 09 Đặng Dung Nha TRang:
- Diện tích: 152,46m2
- Đất ở lâu dài
- Hướng Nam, Tây Nam
- Gần trường, chợ và biển
- Nội thất: Full( đang cho thuê 30t/tháng)

LH: 0929 365 679 - 012 55 293979 - gặp Quyền

Cần sang nhượng 1 lô đất chính chủ LHP 2

—- Cần sang nhượng 1 lô đất chính chủ ——
Info: Lô góc ; ngã 4 —-- 2 mặt tiền 6m và 12m
—— Diện tích: 136m2
—— Chưa ép cọc ( thuận lợi cho việc mua bán, xây dựng theo thiết kế riêng) 
—— Mật độ xây dựng xung quanh 75% ( tương đối ổn định, vui nhộn, 
**** ***********ƯU ĐIỂM VỊ TRÍ**********
—— 2 mặt tiền đẹp : 
*****1 mặt đối diện Công viên cây xanh...., 
******1 mặt đối diện Biệt Thự rất đẹp ( đang rao bán 1x tỷ) 
—— Có thể Thông ra Đường số 4
—— Có thể thông ra đường Cao bá Quát - Cầu lùng.

Giá: 35,8 t/m2(bao trọn gói)

LH: 0929 365 679 - 012 55 293979 - gặp Quyền

Muốn mua nhà ở xã hội cần những điều kiện gì?

Hỏi: Hai vợ chồng tôi phải thuê nhà sinh sống trong gần 10 năm qua, đến nay chưa từng sở hữu nhà. Mỗi tháng tổng thu nhập của tôi được 9 triệu đồng, còn vợ buôn bán tạp hóa. Giờ chúng tôi muốn mua Nhà ở xã hội thì có đủ tiêu chuẩn không, nếu không chúng tôi cần những điều kiện gì?

Anh Hải (quận Bình Tân, Tp.HCM)

Khi đáp ứng đủ các điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định, người mua nhà có
thể liên hệ chủ đầu tư để được hướng dẫn làm hồ sơ. Ảnh minh họa

Trả lời:

Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP có nêu quy định, những đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, trong đó có chính sách hỗ trợ giải quyết mua nhà ở xã phải đáp ứng những điều kiện sau:

"1. Phải thuộc 1 trong trong 7 đối tượng được mua NƠXH theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như  sau:

a. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

b. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

c. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

d. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.

e. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

f. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 điều 81 Luật Nhà ở 2014.

g. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của Pháp luật mà chưa được nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2. Ngoài quy định phải thuộc đối tượng được mua NƠXH theo quy định trên thì còn phải đáp ứng các điều kiện khác về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP:

a. Điều kiện về nhà ở

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn 10m2.

- Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NƠXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại Tp.HCM.

b. Điều kiện về cư trú

-  Có hộ khẩu thường tại Tp.HCM; hoặc

- Không có hộ khẩu thường tại Tp.HCM và đáp ứng đủ các điều kiện:

a. Đăng ký tạm trú KT3 tại Tp.HCM có thời hạn từ 1 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn.

b. Có Hợp đồng lao động với đơn vị hoạt động trên địa bàn Tp.HCM loại không xác định thời hạn hoặc loại có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn.

c. Có giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại Tp.HCM.

c. Điều kiện về thu nhập

Cá nhân (trường hợp độc thân) hoặc cả hai vợ chồng (trường hợp đã kết hôn) phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên (ngoại trừ các đối tượng quy định tại điểm a, f, g mục 1)."

Đối chiếu với các quy định trên thì trường hợp của gia đình anh Hải hoàn toàn có thể mua được Nhà ở xã hội. Do đó, anh Hải có thể liên hệ chủ đầu tư các dự án Nhà ở xã hội trên địa bàn để được hướng dẫn bộ hồ sơ mua nhà.

Ls Trần Đức Phượng
Đoàn Luật sư Tp.HCM

(Theo Tuổi trẻ online)