STOP - ĐÂY LÀ NHỮNG SAI LẦM CỦA CÁC NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MỚI
Như quý vị cũng biết, mỗi năm có hàng nghìn nhà đầu tư lao vào thị trường Bất động sản đầu tư. Họ mua tài sản sau đó lại bán lại để hưởng lợi nhuận. Có nhiều nhà đầu tư đang kiếm tiền để nghỉ hưu hoặc thay đổi lối sống bằng cách "đầu tư lướt ván".
Một số nhà tư làm tốt ngay từ đầu và xây dựng nguồn thu nhập vững cho phép họ có thể thoải mái đi làm công việc khác hoặc thậm chí nghỉ hưu trước tuổi.
Trớ trêu thay, không phải ai cũng thành công. Một số tài sản mà nhà đầu tư mới mua vào mà không hề tính toán được ROI, được một số nguy cơ rủi ro đối với tài sản đó và dẫn đến thua lỗ rất nhiều.
Liệu quý vị có phải là nạn nhân tiếp theo hay không?
NHỮNG SAI LẦM CẦN TRÁNH KHI THAM GIA MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Chọn loại hình đầu tư phù hợp với thế mạnh của mình: Nhiều nhà đầu tư không phù hợp với một số loại hình bất động sản hoặc phân khúc thị trường bất động sản hiện có. Thật ngạc nhiên khi nhiều nhà đầu tư đang bắt đầu đầu tư mà không quan tâm đến vấn đề này. Ví dụ: Anh Q ở Hà Nội vừa mất, đang sở hữu một biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng. Trước đó, em trai của anh Q - người sẽ kế thừa tài sản vì anh Q không có gia đình, con cái đã nói với anh Q: "Đầu tư vào dự án A này, phải chớp lấy cơ hội lúc mới mở bán để chốt lời cao sau này". Bản thân anh Q chưa bao giờ nghĩ đến bất động sản, không biết nhiều về nó, nhưng đã nhảy vào cơ hội này bởi vì em trai của anh ấy đã nói đây là một cơ hội tốt. Một số nhà đầu tư thành công đã bắt đầu theo cách này, nhưng không nhiều. Sẽ coi như tự sát nếu như cứ đầu tư theo kiểu thiếu hiểu biết thế này.
Thiếu hiểu biết về định giá: Không hiểu cơ chế thẩm định bất động sản hoặc kỹ thuật định giá và đây được coi là lỗ hổng nghiêm trọng đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản. Cần phải hiểu được ba cách tiếp cận khác nhau để xác định giá trị, doanh số bán hàng tương ứng và phân tích chính xác xu hướng phát triển của dự án. Vấn đề là chính nhiều nhà tư vấn đầu tư cũng không thể làm được điều này cho các nhà đầu tư của mình.
Đánh giá thấp thời gian liên quan đến việc đầu tư: Để sở hữu tài sản nào đó, cần có thời gian và nỗ lực liên quan. Nhiều người sẽ cho rằng chỉ cần có thời gian để học và làm là được. Nhưng với bất động sản thì các nhà đầu tư có thể sẽ phải trả một học phí rất đắt, đặc biệt khi mà những thông tin, quan niệm của bạn không có chút cơ sở nào.
Kiến thức về chủ đầu tư không đầy đủ: Không tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, các đơn vị hợp tác với chủ đầu tư, định hướng phát triển của chủ đầu tư, những công trình của chủ đầu tư đã thực hiện, đang thực hiện hoặc sắp thực hiện, những trách nhiệm pháp lý và xã hội của chủ đầu tư...Bởi lẽ, đầu tư cho chủ đầu tư để sở hữu tài sản, các nhà đầu tư cần biết chính xác mình đang đầu tư cho ai, cho cái gì.
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG DÀNH CHO TẤT CẢ MỌI NGƯỜI!
Đầu tư bất động sản đã trở nên phổ biến trong 50 năm qua(đối với thế giới) và hơn 10 năm (đối với Việt Nam) - trở thành một phương tiện hay kênh đầu tư phổ biến.
Đối với một nhà đầu tư bất động sản, có ba điểm cốt lõi để đánh giá một sản phẩm, một phân khúc khi đi đầu tư đó là:
Lãi vốn: là sự tăng hoặc giảm giá trị của tài sản sau một khoảng thời gian.
Dòng tiền: là giá trị mang lại từ việc cho thuê bất động sản tính theo tháng hoặc theo năm.
Tính thanh khoản: là sự mua hoặc bán của tài sản trong một khoảng thời gian. Tài sản thanh khoản tốt là tài sản mua hoặc bán trong thời gian ngắn nhất.
Theo số liệu báo cáo của CBRE về thị trường bất động sản Việt Nam, bất động sản gắn liền với đất vẫn là loại tài sản có mức tăng giá cao nhất theo thời gian. Những bất động sản gắn liền với đất có thể kể đến đó là: nhà phố, đất nền, biệt thự biển, đất kho xưởng …
Và xu hướng tăng giá vẫn sẽ diễn ra trong tương lai vì ở Việt Nam, thứ duy nhất được thế giới định giá cao đó là tài nguyên đất.
NHỮNG NGƯỜI GIÀU CÓ NHẤT ĐỀU SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản có nhiều cơ hội nhưng việc đầu tư, mua hay sở hữu bất động sản ngày càng trở nên phức tạp. Khi quý vị đang lập kế hoạch đầu tư bất động sản, một trong những nhiệm vụ đầu tiên đó là quyết định phân khúc thị trường bất động sản phù hợp.
THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ: Kiểu như một vài mảnh đất hoặc căn hộ rồi sau đó cho thuê lại. Quý vị sẽ sở hữu và vận hành tài sản của mình và nhận được khoản tiền cho thuê hoặc những thay đổi giá trị từ những khoản đầu tư này. Quý vị có quyền cho thuê hoặc bán lại tài sản của mình bất cứ lúc nào.
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở/CHUNG CƯ:
Các thế hệ trước xem "Homeownership - Sở hữu nhà" như là một cách để xây dựng sự ổn định, sự giàu có và công bằng. Tuy nhiên, thế hệ trẻ bây giờ, thế hệ Millennial coi việc sở hữu nhà đối với họ không còn quá quan trọng nữa. Họ cũng kết hôn, có con sau này, nhưng lại luôn trì hoãn việc mua nhà.
Họ cũng rất nghiêm túc về các vấn đề bảo vệ môi trường và tiết kiệm thời gian. Họ muốn sống gần các khu đô thị, nơi có nhiều văn phòng làm việc, nhiều phương tiện công cộng khiến cho việc đi lại trở nên nhanh hơn và dễ dàng hơn. Họ thường tìm kiếm những căn hộ có các tính năng như có sân thượng, có lối đi bộ, có không gian chung. Đó là lý do tại sao, các khu chung cư mọc lên như nấm, phụ vụ cho đám đông thế hệ Millennial với nhiều tiện ích và tính năng công nghệ cao.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG:
Dân số ở các đô thị ngày càng đông, cùng với việc nhiều khu nghĩa trang bị quá tải và phải đóng cửa không nhận chôn cất nữa đã khiến cho nhu cầu về bất động sản nghĩa trang trở nên bức thiết với người dân. Mặt khác, khi đời sống và trình độ dân trí ngày càng cao thì người ta lại càng chú ý đến cuộc sống tâm linh. Nếu như trước đây quan niệm của người dân là ăn-mặc-ở và chết là hết thì bây giờ đối với không ít bộ phận dân chúng: chết vẫn chưa phải là hết. Vì vậy mà họ sẵn sàng bỏ ra hàng chục, hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để xây những khu lăng mộ hoành tráng cho ông bà, tổ tiên nhằm thể hiện sự tôn kính và hiếu thảo của con cháu, những mong ông bà, tổ tiên phù hộ cho cháu con mạnh khỏe, ăn nên làm ra, sung túc, giàu sang…
Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ thì đầu tư vào dự án đã hoàn thành là một giải pháp tốt, còn với những nhà đầu tư lớn, nguồn tài chính dồi dào thì nên đầu tư vào những dự án đang hình thành sẽ thu được lợi nhuận cao hơn như dự án Hoa viên 5 Sao - Sala Garden - Dự án hoa viên nghĩa trang 5 sao đầu tiên tại Việt Nam.
LÀ NHÀ ĐẦU TƯ, PHẢI BIẾT RÕ ROI (CROI & TROI) CỦA MÌNH
Chúng tôi tin rằng tính ROI là một công việc vô cùng quan trọng để biết khoản đầu tư của mình đang hoạt động thế nào hoặc khi so sánh giữa việc đầu tư dự án này với dự án khác.
Để quyết định thành công trong một thương vụ đầu tư, nhà đầu tư bắt buộc phải tính toán được hai loại lợi nhuận:
Lợi tức đầu tư bất động sản dựa trên khoản tiền mặt đầu tư (CROI) và Tổng lợi tức đầu tư (TROI)
TÍNH CROI NHƯ THẾ NÀO?
CROI được tính bằng công thức lấy dòng tiền thu về trước thuế từ tài sản đầu tư (BTCF) chia cho số tiền mặt đầu tư ban đầu của quý vị.
Công thức như sau:
CROI = BTCF/SỐ TIỀN MẶT ĐẦU TƯ BAN ĐẦU
Dòng tiền thu nhập trước thuế của quý vị được tính bằng cách trừ số tiền thế chấp hàng năm của quý vị từ thu nhập thuần của các hoạt động mà tài sản mang lại (NOI).
NOI = Tổng thu nhập – Tổng chi phí.
Ví dụ: Quý vị đầu tư vào dự án Sala Garden, Khu mộ M3-05, tổng số vốn cần đầu tư là 1.320.000.000đ, thanh toán trước 50% là 660.000.000đ. Giả sử tài sản thế chấp của Quý vị là 660.000.000đ, vay ngân hàng trong 10 năm với mức lãi suất là 8%/năm.
Giả sử BTCF của Quý vị là 120.000.000đ/năm (10.000.000đ/tháng).
CROI = 120.000.000Đ/660.000.000Đ = 18%
Thông qua phép toán này, bằng cách sử dụng tài chính để mua tài sản, quý vị đã tạo ra một khoản lợi nhuận đầu tư với ROI tiền mặt là 18%.
Khá hấp dẫn với hầu hết các nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
ROI tiền mặt là một thước đo tốt về kết quả tài chính năm đầu tiên của bất động sản.
Tuy nhiên, nó chưa bao gồm các khoản như khấu hao thế chấp, giá cả giảm tăng trong tương lai.
TÍNH TROI NHƯ THẾ NÀO?
Tổng lợi tức đầu tư (TROI), cung cấp cho quý vị một thước đo tốt hơn, đầy đủ hơn về kết quả tài chính của một bất động sản.
TROI = (BTCF + DOANH THU THUẦN – SỐ TIỀN MẶT ĐÃ ĐẦU TƯ)/SỐ TIỀN MẶT ĐẦU TƯ
Để tính toán được tổng lợi tức đầu tư, nhà đầu tư phải dự kiến được BTCF mỗi năm cũng như thu nhập thuần từ việc bán/cho thuê tài sản.
Ví dụ như ở trên, giả sử rằng chúng ta sẽ bán lại nó trong 5 năm với tỷ lệ tăng giá trung bình mỗi năm là 5%. Sau 5 năm, tài sản 1.320.000.000đ của Quý vị sẽ có giá trị là 1.630.000.000đ, số dư thế chấp là 330.000.000 đ.
Giả sử chi phí để bán tài sản này là 5% giá bán, tức là 81.500.000đ
Với các số liệu trên, doanh thu thuần từ việc bán tài sản trong 5 năm sẽ là 1.218.500.000đ (1.630.000.000đ – 330.000.000đ – 81.500.000đ).
Ngoài ra, dòng tiền thu được trong 5 năm từ việc khai thác tài sản giả định sẽ là 600.000.000đ.
Bây giờ công thức tính TROI của chúng ta sẽ như sau:
TROI = (600TR + 1,218 TỶ – 660TR) / 660TR = 175%
Lưu ý: Số tiền thu nhập hàng tháng (dòng tiền thu được về mỗi năm từ tài sản) là trước thuế.
Bằng cách dự đoán dòng tiền mặt trong tương lai với tài sản đầu tư, Quý vị có thể tính toán được lợi nhuận tiềm năng của số tiền ban đầu bỏ ra để đầu tư (thanh toán trước).
Giả sử tài sản không giảm giá, TROI sẽ tăng lên mỗi năm liên tiếp.
Bài toán tính tổng lợi nhuận đầu tư trên chỉ để quý vị tham khảo. Do chúng ta chưa thể đo lường được hiệu suất tài chính của bất động sản vì nó liên quan đến vốn chủ sở hữu của nó.
LỜI KHUYÊN CHO NHÀ ĐẦU TƯ
Trong khi các loại hình đầu tư bất động sản khác giảm đi phần nào sức hút như thời hoàng kim thì các nhà đầu tư đã tìm ra loại hình đầu tư bất động sản mới. Đó là đầu tư hoa viên nghĩa trang. Tuy là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng cơ hội về lợi nhuận của hoa viên nghĩa trang khá hấp dẫn khiến cho giới đầu tư quan tâm để ý. Cũng như những loại hình đầu tư bất động sản khác thì loại hình này hứa hẹn mang nhiều lợi ích thiết thực cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.
(theo tin tức online)
