Khánh Hoà: Cơn bão rủi ro trên thị trường bất động sản

Ngày 30/11/2017, Công ty CP Đầu tư VCN (VCN), nhà đầu tư KĐT uy tín hàng đầu tại Khánh Hoà, phải gửi Thông báo số 1037/CV-KD phản ứng, vì đang thi công khu chung cư CT2, KĐT VCN Phước Hải (TP. Nha Trang) chưa xong móng, KĐT VCN Phước Long 2 chưa xong hạ tầng, chưa mở bán, thì nhiều sàn giao dịch và cá nhân môi giới đã thông tin sai lệch, nhận tiền đặt cọc, chuyển nhượng trái phép 2 dự án này.

Ngày 1/12/2017, Công ty CP Phát triển đô thị Vĩnh Thái (VTC) cũng có Văn bản số 201/VTC/2017 thông báo đang thi công hạ tầng Gói 6, 8 thuộc DA KĐT Mỹ Gia, chưa mở bán, nhưng đã có nhiều sàn giao dịch, cá nhân môi giới tung thông tin sai lệch, nhận tiền đặt chỗ các dự án trên. VTC hoàn toàn không chịu trách nhiệm.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng, trên địa bàn TP. Nha Trang, chỉ có 27 sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. Nhưng qua khảo sát thực tế, TP. Nha Trang có hàng trăm “trung tâm”, “văn phòng” môi giới BĐS hoạt động. Một số trung tâm có liên kết với các sàn giao dịch BĐS địa phương; một số khác là chi nhánh, liên kết của các sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh.

Mỗi sàn hoặc mỗi trung tâm có khi chỉ vài người, nhưng có khi tới vài chục nhân viên môi giới. Người mua có thể hỏi thông tin, mua rất nhiều dự án, kể cả dự án chưa được cấp phép, chưa mở bán, họ vẫn sẵn sàng “nhận cọc”, mua bán “trên giấy” gần như theo phương thức “đa cấp”, làm ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư, mang rủi ro rất cao đến cho khách hàng...

Thời gian qua, bão tố “rủi ro” đổ ập lên nhiều dự án tại Nha Trang. Có thể kể đến Dự án Costa 34-36 Trần Phú, chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp ngân hàng, tranh chấp đang chờ toà án xét xử; Dự án khu biệt thự Ocean View, P. Vĩnh Nguyên, chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, bán dự ánh chồng cho nhiều người, đang bị cơ quan công an điều tra; Dự án Bavico, số 1 Ngô Quyền, TP. Nha Trang, thuê đất quân đội, chủ đầu tư bán căn hộ trái phép; Dự án Mường Thanh Khánh Hoà, số 4 Trần Phú, Nha Trang, xây vượt trần quy hoạch thành phố (40 tầng), bị đình chỉ xây dựng, đã bán căn hộ bị cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hoà kết luận là bán căn hộ trái pháp luật; Dự án Panorama Nha Trang, chủ đầu tư và nhà thầu tranh kiện, chấm dứt hợp đồng, nhiều khả năng sẽ chậm tiến độ...

Nguyên nhân có nhiều lý do, nhưng hầu hết đều có liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu, thậm chí cả cơ quan chức năng địa phương.

Thời gian gần đây, nhiều dự án mở bán trá hình, thông qua sàn giao dịch tổ chức “lễ công bố dự án”, trong đó mời lãnh đạo địa phương, chủ đầu tư, ngân hàng bảo lãnh, sàn giao dịch… kể cả những khách “VIP” có ảnh hưởng lớn đến dự, để tạo lòng tin cho khách hàng. Trong buổi lễ, dùng hình ảnh 3D, 4D (chưa có thực tế), những lời “có cánh”, những cam kết lợi nhuận cao mà “không ai chịu trách nhiệm”, quà tặng, chính sách khuyến mãi, để thuyết phục khách hàng.

Sàn giao dịch thay mặt chủ đầu tư “nhận cọc”, “giữ chỗ”, thậm trí có hợp đồng do chủ đầu tư ký sẵn. Những hợp đồng “đặt cọc” thực ra là cái “bẫy”, khi người mua đã ký và nộp “tiền cọc” thì “đâm lao phải theo lao”, nếu không sẽ mất tiền. Nhân viên “môi giới BĐS” tìm mọi cách thuyết phục người mua “đặt cọc’, “ký hợp đồng giữ chỗ” để nắm “đằng chuôi”, khi bán được lấy “hoa hồng”, sau có tranh chấp thì người mua và chủ đầu tư tự giải quyết.
Để mua nhà, đất không bị “lầm hàng”, người mua phải nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý (quyết định cấp đất (hiệu lực, thời hạn…), giấy phép xây dựng (căn hộ chung cư, nhà ở khu đô thị hay Condotel…), thông báo đủ điều kiện bán (Sở Xây dựng), hợp đồng (đặt cọc, giữ chỗ, mua bán, hợp tác đầu tư...), trong đó đặc biệt lưu ý “điều khoản thánh toán”, “xử lý vi phạm hợp đồng”; dự án đã bị thế chấp hay chưa, uy tín chủ đầu tư...

Thị trường BĐS Khánh Hoà đang gặp nhiều rủi ro, sự cố, hãy đừng để vướng vào những rủi ro ấy!

Dự án Costa 34-36 Trần Phú (chụp 12/12/2017)

Dự án Bavico Nha Trang (chụp 7/12/2017).

Dự án Mường Thanh - số 4 Trần Phú, Nha Trang (chụp 12/12/2017)

Dự án Panorama Nha Trang (chụp 12/12/2017).

Dự án Beau Rivage 38 Trần Phú, Nha Trang (chụp 12/12/2017)

Trần Minh Ngọc

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có cần công chứng?

Nhiều độc giả đặt câu hỏi liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay với thắc mắc không công chứng, chứng thực loại hợp đồng này có được không?
Trả lời:

Quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có nêu:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy luật quy định phải lập hợp đồng công chứng hoặc chứng thực khi chuyển quyền sử dụng đất. Đối với những người mua mảnh đất chỉ có giấy viết tay do ngay từ đầu đã không tuân thủ đúng theo quy định, do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu lực pháp luật, giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng viết tay
không có hiệu lực pháp luật. Ảnh minh họa

Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng nêu quy định:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng nêu quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy đối với trường hợp này thì các bên cần khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nếu người bán không trả, thì người mua vẫn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Ls Nguyễn Thanh Hà
Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

7 câu hỏi thường gặp về quy định mua bán nhà đất

Ngoài những kinh nghiệm về tìm kiếm, thương lượng giá cả, người mua và người bán cũng cần trang bị thêm một số kiến thức về quy định của pháp luật khi mua bán nhà đất để việc giao dịch được diễn ra suôn sẻ và thuận lợi, hạn chế các rủi ro về pháp lý.

7 câu hỏi thường gặp về quy định mua bán nhà đất

Loại giấy tờ mua bán nhà đất nào cần công chứng?
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Hợp đồng mua bán nhà đất gồm những loại giấy tờ gì?
Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực.

Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán;
Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị.

Bên nào chịu trách nhiệm sang tên sổ đỏ khi mua bán?
Khoản 2 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Chưa hoàn tất thủ tục sang tên có được cấp sổ đỏ cho chủ mới?
Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.

Cho thuê nhà trong bao lâu phải công chứng hợp đồng?
Bộ Luật Dân sự quy định, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Mua bán nhà bằng giấy viết tay được cấp sổ đỏ?
Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 03/03, nhà đất mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014 được cấp “sổ đỏ’”. Cụ thể:

Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 01/01/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 01/07/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Người bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
Cách 2: Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.)

MuaBanNhaDat theo VnExpress

Những kỹ năng quan trọng giúp mua bán, đầu tư bất động sản an toàn

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh chia sẻ 12 kỹ năng quan trọng khi mua bán, đầu tư bất động sản giúp người mua, nhà đầu tư giao dịch an toàn và thành công.
1. Không bao giờ bỏ qua yếu tố pháp lý

Ai cũng biết mua nhà giấy tay bao giờ cũng rẻ hơn nhà hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, đừng quá ham rẻ vì rất có thể bạn sẽ mất trắng tài sản. Tốt nhất nên mua nhà đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng, dù số tiền bỏ ra nhiều hơn nhưng yên tâm và đảm bảo an toàn hơn. Bài học các bạn luôn phải nhớ là “pháp lý luôn rất quan trọng trong kinh doanh bất động sản”.

2. Tuyệt đối tránh mua nhà đất trong khu quy hoạch "treo"

Quy hoạch “treo” là chỉ tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không được triển khai hoặc triển khai không đúng tiến độ. Các loại quy hoạch gián tiếp hoặc trực tiếp liên quan đến quy hoạch “treo” có thể kể đến: quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chung xây dựng đô thị; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; quy hoạch giao thông, thuỷ lợi; quy hoạch ngành (công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh...)

Để các quy hoạch đã duyệt được thực hiện, cơ quan chức năng sẽ cụ thể hoá bằng các dự án, tiểu dự án. Nếu các dự án đã được giao đất triển khai chậm tiến độ hoặc không triển khai thì sẽ được coi là “dự án treo”. Nhà đất nằm trong khu quy hoạch “treo” đều không được phép xây dựng mới, không được sửa chữa và cải tạo mà phải giữ nguyên hiện trạng. Điều này khiến người mua nhà, người sở hữu nhà đất tại đây vô cùng khổ sở.

Do đó, việc kiểm tra quy hoạch là rất cần thiết khi mua bán nhà đất. Dù việc giao dịch có chậm lại đôi chút cũng không sao. Nếu phát hiện thấy nhà đất nằm trong quy hoạch “treo” thì tuyệt đối không nên đụng đến dù giá bán rất rẻ. Bởi nếu đã lỡ mua nhà nằm trong diện quy hoạch “treo”, sau này nếu sinh sống thì không được phép xây, sửa mới, nếu muốn bán cũng khó tìm được người mua. Tóm lại, tuyệt đối không nên đụng vào “quy hoạch “treo” khi mua bán, đầu tư bất động sản.

3. “Tường riêng, tường chung" và "tường mượn” là những khái niệm cần lưu ý

Trong đó, tường riêng là tốt nhất. Với những ngôi nhà có tường chung thì người xây dựng trước sẽ mất khoảng 5cm đất dọc theo tường. Như vậy cả hai bên tường sẽ là 10cm. Với những ngôi nhà có tường mượn thì trong trường hợp nhà kế bên đập nhà xây lại, gia chủ cũng buộc phải xây lại nhà vì tường không phải của nhà mình. Bài học rút ra cho người mua nhà là: tường chung, tường mượn không phải tường của mình.

Muốn kinh doanh, đầu tư bất động sản thành công, nhà đầu tư phải trang
bị những kỹ năng cần thiết. Ảnh minh họa. Nguồn: Thanhnien

4. Luôn giữ quan hệ tốt với hàng xóm

Có câu nói vui rằng: nhà khó mua nhất là nhà ông hàng xóm! Bán nhà bực nhất là bán cho hàng xóm và người thân, vì hay bị... ép giá. Vì vậy, “duy trì quan hệ với hàng xóm” là điều luôn phải nhớ trong cuộc sống.

5. Kiểm chứng thông tin thực tế

Để có được nguồn thông tin tốt nhất khi mua bán nhà, đất, không phải từ trên báo chí hay internet mà là từ chính mối quan hệ xung quanh mình. Thông tin đó có thể được lấy từ anh công an phường, bác thợ hớt tóc, cô hàng nước, cậu môi giới quen... Vì vậy, “hãy luôn cư xử đúng mực và tử tế với mọi người, cơ hội sẽ đến, rất bất ngờ”.


6. Không nhất thiết phải chọn đất nở hậu

Người xưa quan niệm rằng đất nở hậu là đất đẹp nhất. Ngày nay quan niệm này không còn hoàn toàn đúng nữa, đất đẹp nhất, dễ sinh lời nhất là đất có chiều rộng, rồi đến chiều dài đẹp chứ không nhất thiết phải là đất nở hậu. Từ thực tế này, cần nhớ bài học trong kinh doanh bất động sản, đó là: “hiểu biết cũ cần luôn được cập nhật”.

7. Xác định thời điểm kiếm lợi đầu tư bất động sản

Giá căn hộ đang giao dịch trên thị trường là 4 tỷ. Chị A. mua vào với giá 3,5 tỷ, chị B. mua với giá 3,7 tỷ. Như vậy chị A. bán ra sẽ lời hơn chị B. Rõ ràng “đầu tư bất động sản kiếm lời lúc mua chứ không phải lúc bán”.

8. So sánh với giá bất động sản lân cận

Với những ngôi nhà muốn mua mà chưa biết giá, nếu ngôi nhà kế bên cùng diện tích, cùng cấu trúc có giá 5 tỷ thì không loại trừ nhà muốn mua cũng có giá dao động xung quanh mức 5 tỷ. Khi mua nhà, trong trường hợp không biết mức giá hợp lý nhất của căn nhà thì “so sánh là phương pháp định giá tốt nhất”.

9. Đến đúng địa chỉ để hỏi thông tin

Muốn kiểm tra quy hoạch cho đất thì đến Phòng tài nguyên môi trường ở quận/huyện nơi mà nhà đất đó toạ lạc. Muốn kiểm tra tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi, hệ số sử dụng đất của dự án thì đến Phòng quản lý đô thị ở quận/huyện nơi dự án tọa lạc. Luôn nhớ, khi mua nhà, đất thì việc “hỏi đúng việc, ở đúng chỗ là rất quan trọng”.

10. Xây dựng mối quan hệ lâu dài

Việc xây dựng mối quan hệ sâu sắc với một luật sư, một công chứng viên hay một chuyên gia thị trường...là rất cần thiết khi kinh doanh bất động sản. Mỗi khi cần, bạn có thể xin ngay lời khuyên cho những vấn đề mình đang gặp. “Đừng để đến lúc cần mới xây dựng quan hệ”.

11. Chỉ mua khi thực sự phù hợp

Bạn ngắm được một căn hộ chung cư cao cấp mà còn phân vân, lưỡng lự? Giải pháp tốt nhất cho bạn là dọn đến ở thử từ 3 - 6 tháng. Nếu thấy phù hợp, thích thì mua, không vẫn còn kịp. “Không bao giờ là quá trễ để bắt đầu”.

12. Trang bị kiến thức đầu tư bất động sản

Tôi có 2 người bạn là Phú và Vinh. Phú thuộc thế hệ 8X, sau 10 năm đi làm cũng lên được chức trưởng phòng một công ty lớn với mức thu nhập ngàn đô mỗi tháng. Thế nhưng, khoản dư dả vẫn không ăn thua, loay hoay mãi mà chưa mua được nhà. Trong khi đó, Vinh thuộc thế hệ 9X, cậu khởi nghiệp bằng thuê nhà cho thuê lại. Hiện giờ Vinh đã có ô tô đi, thậm chí mua được căn hộ cao cấp. Điểm khác biệt khi lập nghiệp giữa hai người là Vinh tích lũy được kiến thức đầu tư bất động sản sau khi thất bại nhiều lần còn Phú tích lũy được kiến thức chuyên môn. Từ câu chuyện này, tôi khuyên người kinh doanh bất động sản phải nhớ “kiến thức đầu tư bất động sản rất quan trọng”.

(Theo Phụ nữ Online)

2 loại giấy tờ cần kiểm tra khi mua nhà trên giấy

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty bất động sản Him Lam chia sẻ, có 2 loại giấy tờ “chuẩn mực” mà người mua nhà có thể kiểm tra là văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu một trong 2 loại “giấy thông hành” này, khách hàng cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà.

2 loại giấy tờ cần kiểm tra khi mua nhà trên giấy
Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai
Loại giấy tờ này do Sở Xây dựng công bố có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng. Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật) chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Thông thường tiến độ các dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay việc bán nhà trên giấy hay còn gọi là nhà ở hình thành trong tương lai phải qua hai cửa.

Thứ nhất, theo Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ 2015 quy định Sở Xây dựng các địa phương sẽ thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Khi đầy đủ điều kiện, Sở mới cấp văn bản chứng nhận dự án được phép bán hàng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải trình ra quyền sử dụng, các văn bản pháp lý đã được phê duyệt như văn bản xác nhận hình thành móng, tiêu chuẩn an ninh, cứu hỏa, độ cao…

Thứ hai, các đơn vị cung cấp sản phẩm phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp mà chủ đầu tư gặp rủi ro như mất khả năng chi trả, không đủ khả năng hoàn thành hoàn thiện đúng tiến độ… ngân hàng sẽ là đơn vị trả tiền cho người mua.

Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng
Chứng thư bảo lãnh có 2 dạng: một là cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá uy tín doanh nghiệp), hai là cho vay có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp). Nếu mua nhà hình thành trong tương lai, kiểm tra có chứng thư này, khách hàng có thể yên tâm pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc nhiều khâu chặt chẽ. Đây cũng là điều khoản đã được quy định trong luật.

Theo điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.

Điều khoản này đã được áp dụng gần 2 năm qua và đã góp phần làm tăng độ minh bạch, an toàn cho dự án và tránh rủi ro cho người mua nhà. Quy định này định vị các doanh nghiệp phát triển bất động sản theo 2 hướng. Một là bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hai là nếu muốn né quy trình bảo lãnh thì doanh nghiệp buộc phải xây xong dự án mới được bán.

Ông Phúc cho biết thêm, ngoài 2 cơ sở pháp lý trên, để tránh rủi ro, nhà đầu tư, khách hàng mua nhà dự án có thể sàng lọc thông tin bằng một số phương pháp thủ công. Chẳng hạn như tra cứu thông tin về chủ đầu tư dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tốt hơn, bạn nên xuống địa bàn khu vực dự án tọa lạc hỏi thăm thông tin từ dân địa phương để nắm được những tin tức ngoài luồng, từ đó có thêm cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư.

MuaBanNhaDat theo VnExpress

Cần bán căn nhà đẹp hẻm đường cầu dứa - phú nông- xã vĩnh ngọc-tp Nha Trang.

Cần bán căn nhà đẹp hẻm đường cầu dứa - phú nông- xã vĩnh ngọc-tp Nha Trang.

- Diện tích sổ: gần 214m2( hẻm ô tô 4m)( đất thổ cư 100% - Ngang 10m)
- Kết cấu: 1 trệt 1 lầu-nhà xây 2 căn liền nhau, thông với nhau khoảng sân trước)
- Bao gồm: 2 phòng khách,2 bếp,phòng ngủ 5,phòng thờ 1.wc 5. Sân trước :40m2
- Hướng Bắc
- Gần chợ Xuân Lạc,siêu thị Big C, trạm xá, UBND xã, các trường mẫu giáo, trừơng cấp 2
nằm ở vị trí đẹp, không gian thoáng trước và sau, có 2 ban công trước , 2 ban công sau...
- Đặc biệt chính chủ để lại nội thất( 4 máy điều hoà,, bàn ghế, bàn ăn,1 tủ quần aó ,hồ cá.., và nhiều vật dụng nhỏ khác)
- Nhà mới đẹp khách chỉ tới là ở

Liên hệ: 01255293979 - gặp Quyền

Bán lô đất ở Đặc khu kinh tế Bắc Vịnh Vân Phong - Vạn Ninh

Cần bán lô đất ở Bắc Vân Phong:
- Diện tích: 4177 m2
- Đất sử dụng riêng(loại đất rừng sản xuất)
- Ngay trên DL 651 đường xuống Vịnh(Gần QL 1A phia biển)
-Tiện ích: là khu sắp xây dựng Khu kinh tế trọng điểm của cả nước, khả năng sinh lời cao.

Liên hệ: 01255293979 - gặp Quyền